זכרון דברים בעסקת מקרקעים

זכרון דברים למכירת דירה הוא הסכם ראשוני לפיו המוכר והרוכש מביעים התחייבות מצדם לקיים את עסקת המכירה. הסכם זכרון דברים נחתם בשלב ההתחלתי עוד לפני הגעת הצדדים לעורכי הדין וכן לפני שנעשו בדיקות נחוצות בעסקה למכירת דירה. חשוב לדעת כי הסכם זכרון דברים שערוך בצורה מקיפה וכולל פרטים עיקריים בנוגע לעסקה, ייחשב כהסכם בעל תוקף לכל דבר ועניין! בפסיקת בתי המשפט נקבע במפורש כי למסמך זיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב במידה ועמד בכמה קריטריונים שבית המשפט קבע. 

הסכם זכרון דברים

ראשית, על הסכם זכרון דברים לעמוד בדרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין שקובע כי אין תוקף לעסקה במקרקעין הנערכת בדרך שלא על הכתב. הרעיון מאחורי דרישת הכתב הוא הוודאות החשובה סביב פרטי העסקה לאור הסברה כי ,ככל הנראה, עסקת מקרקעין היא העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו.

שנית, דרישת ה-"מסוימות", קרי, על הסכם זכרון דברים לכלול את כל תנאיו המהותיים של עסקת המכר ובינהם: תיאור הנכס, התמורה המוסכמת, זהות הצדדים, מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה בנכס וכן חתימת הצדדים להסכם על גבי המסמך. יש לדעת כי גם אם חסר אחד מהפרטים המהותיים שצויינו, אזי בית המשפט יכול להשלים את אותו פרט לפי הדרך הנהוגה ו/או לפי הדין בעסקאות מסוג זה, ומכאן ניתן להבין שאכן הסכם זכרון דברים אכן בעל תוקף משפטי מחייב.

שלישית, דרישת "גמירות דעת", לפיה נבדקת הכוונה והרצון של הצדדים להתקשר בינהם בעסקה משפטית מחייבת. בבחינת גמירות הדעת נבדקת הכוונה האמיתית והחופשית של הצדדים לקיים את העסקה לפי הפרטים המופיעים על גבי המסמך ורצינות הצדדים שלעתים תיבחן לפי פעולות אקטיביות של מי מהצדדים לקידום הסכם זיכרון הדברים לעסקה של ממש, לדוגמה, תשלום מקדמה שהיא מעין "דמי רצינות".

דיון בית המשפט העליון בסוגיה

בית המשפט העליון דן בסוגייה במסגרת הליך ע"א 692-86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת, וקבע מסמרות בעניין:

"המערערת היא חברה עסקית, שבבעלותה היה מגרש אותו היא הציעה למכירה. המשיבים באותו ערעור ביקשו לרכוש את המגרש. התנהל משא ומתן בינם לבין המערערת, באמצעות מנהלה. לאחר מספר פגישות, בהן הצדדים נשאו ונתנו בגובה המחיר ובתנאי תשלומו, הגיעו לכלל הסכמה. מנהל המערערת רשם את פרטי ההסכמה, לרבות זיהוי המגרש, מחיר המכירה ותנאי התשלום. הוא מסר את העתק המסמך לידי המשיבים, אך אף אחד מהצדדים לא חתם על המסמך. הם השיקו כוסיות לחיים, לחצו ידיים ונדברו להיפגש למחרת היום במשרד פרקליטו של מנהל המערערת, לשם חתימה על חוזה מכר שיוכן על-ידי אותו פרקליט. הפגישה לא התקיימה, והחוזה המתוכנן לא נערך ולא נחתם, וכעבור מספר ימים מכרה המערערת את המגרש לקונים אחרים תמורת סכום קטן יותר, אולם זה שולם במלואו במזומנים. בית המשפט המחוזי קבע, כי בעצת פרקליטו של מנהל המערערת, החליט זה לדרוש ערבות בנקאית לתשלומים הנדחים, ומשהציג דרישה נוספת זאת לפני המשיבים, נענה בשלילה; ומכיוון ששיקולים עסקיים הניעוהו למכור את המגרש עוד באותה שנת כספים, מיהר, חיפש ומצא רוכשים אחרים. עוד נקבע, כי לפני פגישת מנהל המערערת עם המשיבים יעץ לו פרקליטו, שאת ההסכמה בנושא הביטחונות לתשלומים יניח להסדר שייעשה במשרד הפרקליט. הוא לא התייחס כלל לנושא זה במשא ומתן שניהל עם המשיבים. בית המשפט המחוזי ראה בכך ניהול משא ומתן שלא בתום-לב ובדרך מקובלת וחייב את המערערת לשלם למשיבים פיצויים עקב כך. עם זאת קבע, שעקב העדר גמירת דעת לא נקשר חוזה מחייב בין הצדדים."

פסק דין

מפסק דין זה נקבעו הפרמטרים שבמידה והסכם זיכרון הדברים יעמוד בהם, הוא יהא בעל תוקף משפטי מחייב, וביניהם:
1) מסוימות.
2) גמירות דעת.
3) שמות הצדדים.
4) תמורה ומועדי תשלום.
5) חתימת הצדדים על גבי המסמך.

כפי שאזכרנו קודם, מפסיקה ענפה של בתי המשפט נקבע שגם אם לא כל הפרטים העסקיים סוכמו במלואם, אין בכך כדי לגרוע מתקפותו המשפטי של ההסכם וכי ניתן להשלים את הפרטים החסרים מכוח הנוהג או הדין. יתרה מכך, הגם אם צוין מפורשות על גבי המסמך כי "הסכם סופי ומחייב ייחתם בעתיד על ידי עורך דין", עדיין לא בנקל יוכל צד להסכם להתנער ממנו וכי יכול שיהיה מחויב בתשלום פיצויים כלפי הצד שמקיים את הוראות הסכם זיכרון הדברים (והכל בהתאם לנסיבות המקרה ובחינת התמונה המלאה במהלך ולאחר החתימה על הסכם זיכרון הדברים בין הצדדים).

אין דעה נחרצת אחת בשאלה האם יש להימנע ככלל מחתימה על הסכם זיכרון דברים. וזאת מן הטעם כי להסכם מסוג זה יש את היתרונות והחסרונות שלו. לצורך הדוגמה, ניבחן סיטואציה בה רוכש דירה למגורים מצא דירה שמוצאת חן בעיניו, וזאת לאחר מספר רב של חודשים בחיפושים מייאשים. לחילופין, מצב שבו הוא כבר מכר את דירתו וכעת לחוץ לעמוד בלוח התשלומים. אותו רוכש, כבר במעמד הסיור בנכס, חותם על הסכם זיכרון דברים יחד עם המוכר וקובעים להיפגש אצל עורך דין בהמשך. היתרון של הרוכש בא ליידי ביטוי באופן הוא הוא "תפס" את המוכר עד להגעה לעורך דין והתחלת הליך הרכישה בהתאם לדרך המקובלת. אך מאידך וכמו שהזכרנו בתחילת המאמר – הסכם זיכרון דברים נחתם בשלב ההתחלתי עוד לפני הגעת הצדדים לעורכי הדין וכן לפני שנעשו בדיקות נחוצות בעסקה למכירת דירה. הצדדים הגיעו עם הסכם זיכרון הדברים לעורך הדין, וזה מתחיל לפעול במטרה לקידום עסקת המכר. מבדיקה שערך עורך הדין נמצא כי המבנה בו נמצא הנכס, הוכרז כבר לפני שנה על ידי הרשות העירונית כ-"מבנה מסוכן" או כי יש תיק פיקוח פתוח כנגד בעלי הנכס בעירייה. במצב בעייתי מעיין זה, מה יעשה הרוכש הנלהב כשהוא מחויב לקיים את ההסכם שחתמו עליו הצדדים? הדבר עלול לגרור הוצאות מיותרות והליכים לא נעימים.

לסיכום:

ההמלצה היא לפנות לעורך דין שמתמחה בדיני המקרקעין, עם ניסיון רב בתחום עוד בטרם החתימה על הסכם זיכרון הדברים. יש להיוועץ עימו בכלל הנושאים הרלוונטיים ולהתקדם לחתימה על הסכם זיכרון דברים שמגן עליכם או לוותר על כך ולהמתין לחתימה על הסכם מכר מחייב לאחר שלל הבדיקות הרלוונטיות.

אם גם אתם נמצאים בפתחו של הליך למכירת/רכישת דירה וחושבים על עריכת הסכם זכרון דברים – פנו אלינו בהקדם לייעוץ ראשוני ונשמח לסייע.