הפרה של חוזה למכירה/רכישה של דירת מגורים ופיצויים:

ניתן לומר שעסקה במקרקעין, בין אם מכירה ובין אם רכישת דירה, תהא העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. בדרך קבע מהלך שכזה דורש השקעת משאבים רבים מהצדדים ובינהם: שירותיו של מתווך מקרקעין שימצא עבורו את הנכס המתאים, השכרת שירותיו של עורך דין שיגן על האינטרסים האישיים שלו לאורך ההתקשרות החוזית ואף לאחר מכן, לרוב נדרש מהלך של נטילת משכנתה מבנק, שמאי או מהנדס, וכל זאת על קצה המזלג בלבד.

תפקידו המרכזי של עורך הדין המייצג את הלקוח שלו בעסקה הוא בראשונה להוציא את העסקה לפועל תוך התאמת כלל הפרמטרים שיופיעו בהסכם המכר לצרכיו האישיים של הלקוח. הדבר בא לידי ביטוי בהתאמת לוח התשלומים ללקוח בשים לב למהלכים הבאים שהלקוח עתיד לבצע (שיפור דיור לדוגמה), מועד מסירת/קבלת הדירה, המצאת האישורים ההכרחיים להוצאת העסקה לפועל (עירייה, מיסוי מקרקעין ועוד).

על עורך הדין מוטלת החובה לשקף ללקוח שלו את התנאים המשפטיים והסיכונים שהוא נוטל על עצמו, בעודו מצהיר ומתחייב אודות הסעיפים שקשורים אליו בהסכם המכר. הצהרה כוזבת בעניין מהותי כלשהו יכולה לעלות לצד לעסקה נזקים רבים, כגון: פיצוי כספי ואף ביטול או אכיפת ההסכם.

הסכם המכר

יהווה מתווה כוללני על פיו יתנהלו הצדדים להסכם, ובאם יש צורך, ההסכם ישמש כבסיס הראייתי-משפטי המרכזי במידה ויתגלו מחלוקות בהמשך הדרך וגם לאחר סיום ההתקשרות החוזית. לפיכך, הצהרותיהם והתחייבויותיהם של הצדדים שעלו על הכתב בגוף ההסכם חשובים ועיקריים.

על הסכם המכר חולשים מספר חוקים בעזרתם נוצרת מעין מעטפת הגנה למי מהצדדים שנפגע בעקבות הפרת הצד השני להסכם. על הצדדים לחוזה וכן על הסכם המכר שבינהם חלים: דיני המקרקעין, חוק החוזים וחוק החוזים-תרופות, חוק המכר, חוק המכר-דירות ועוד חוקים שמקנים לצדדים הגנה, בין אם קוגנטית (שלא ניתן להתנות עליהן גם לא בכתב במסגרת ההסכם) ובין אם דיספוזיטיביות (שכן ניתן להתנות עליהם בהסכמה במסגרת ההסכם).

חשוב לזכור, הפרת חוזה יכולה להתרחש בכל שלב של העסקה ויהא נכון להפריד בין "הפרה רגילה" לבין "הפרה יסודית". הפרה רגילה בדרך כלל תהא הפרה שניתן להתגבר עליה בלא מורכבות אמיתית מאחר ותוצאותיה לא משנות את "חוקי המשחק" והנזק בגינה בר טיפול וכרוך בהוצאות מינוריות מצדו של המפר.

הפרה יסודית של החוזה

"הפרה יסודית" מאידך, הינה בסיס משפטי שמקנה את הזכות לבטל את ההסכם או לדרוש פיצויים בגינה. סך הפיצוי יכול שיוגדר בגוף הסכם המכר כ-"פיצוי מוסכם" ויכול שלא. לרוב הסעיפים המהותיים בהסכם המכר יוגדרו כסעיפים יסודיים עם התייחסות לסך הפיצוי המוסכם במידה ומי מהצדדים יפר את אותו סעיף. בתי המשפט יכולים לקבוע עבור סעיפים שונים בהסכם כי הם למעשה יסודיים גם אם לא הוגדרו כך.

לשם הדוגמה, נשתמש בסעיף יסודי שכיח שמופיע כמעט תמיד בהסכמי מכר: "המוכר מצהיר כי, הדירה מצויה במצבה כפי שהיא ביום חתימת הסכם זה ("AS IS"), ללא פגמים ו/או אי התאמות הידועים למוכר ושלא גילה אותם לקונה, וכל מתקניה ומערכותיה תקינים ופועלים, ואין ולא היו בדירה נזילות ו/או רטיבויות ו/או טרמיטים". נניח והגיע מועד מסירת הדירה לרוכש, ועם כניסתו לדירה הרוכש מגלה כי מערכת משאבות המים בבניין לא תקינה ו/או הדירה נגועה בטרמיטים ו/או ישנה נזילה פעילה מהדירה לשכן שמתחתיו ו/או דליפת מים מהגג לדירה בעונת החורף – והמוכר לא ציין זאת בפני הרוכש או נציגיו ולכן העניין לא עלה על הכתב ותועד בהסכם המכר. הדבר עולה לכדי הפרה יסודית שמזכה את הנפגע בפיצוי מוסכם ואף ביטול החוזה כולו. סעיפים מהותיים כדוגמת הסעיף שצויין, לא חייבים להיות מוגדרים בחוזה כסעיפים יסודיים, אלא הם נתפסים כיסודיים בעייני החוק (בחוקים שצויינו מעלה) וניתנת עליהם הגנה מלאה לרוכש שנפגע מהצהרה כוזבת של המוכר במידה ומרגע גילוי הבעיה פעל נכון ובדרכים המקובלות.

ההלכה בפסקי דין

בסוגיות מעין אלו היא לפי עקרון "יזהר המוכר", לפיו לא נדרשת ידיעה מלאה של מוכר אגב אי-התאמה ו/או פגם (מהותי יותר או פחות) שמחייבים שיתוף אותו מידע עם הצד השני בעסקה אלא מחמירים ומרחיבים את אחריות המוכר וקובעים שגם אם לא ידע באמת – היה עליו לדעת. כך, החוק מגן על נפגעים מהפרות במעשה מכוון או במחדל ומזכה את הצד הנפגע בסעדים מתאימים. 

משרדנו מטפל באופן תדיר בתביעות אגב הפרת הסכמי מכר, וכיוצא בזאת, יוכל להעניק לך את הידע והשירות המותאם לך – בין אם אתה בצד המפר או הנפגע.